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27 de Maio de 2018

Dicas para síndicos - cobrança das contribuições condominiais por meio de ação de execução – seja um síndico esperto

Leonardo Felipe Pimenta de Paoli, Advogado
há 9 meses

Diferença entre ação de cobrança e ação de execução

Essa dica é muito importante para os síndicos, mas também interessa à todos os moradores de condomínios.

De todos os problemas que um condomínio tem, talvez a inadimplência seja uma das mais preocupantes, mas para todo os problemas existe uma solução. Vocês sabiam que existe uma forma recente e rápida de cobrar as taxas condominiais? Acompanhem o artigo até o final e descubra como.

Até março de 2016 a única forma de cobrar taxas condominiais era através de uma ação de cobrança. Com a edição da Lei nº. 13.105 de 16 de março de 2015 (apesar de criada em 2015, ela só começou a valer no ano de 2016), denominado de novo Código de Processo Civil, as taxas de condomínios podem ser cobradas por uma ação de execução. Mas para entender a vantagem da cobrança de uma dívida por meio de uma ação de execução, ao invés de uma ação de cobrança, é preciso diferenciar os dois tipos de cobranças.

Na ação de cobrança a parte que tiver um débito deve pedir ao juiz que conheça o seu direito por meio de uma decisão, que é chamada de sentença. Mas antes desta sentença, é preciso chamar o devedor por meio de uma citação, tendo este um prazo para apresentar a defesa. Depois dessa defesa, em regra, será marcada uma audiência e só depois será proferida uma sentença.

Por outro lado, quando a parte tem um título executivo extrajudicial, como por exemplo, um cheque, ela não precisa que o juiz conheça o seu direito, basta que ela entre com uma ação de execução. Nessa ação, o credor é chamado para pagar o débito, no prazo de 3 (três) dias, ou apresentar uma defesa, no prazo de 15 (quinze) dias. Caso o devedor não apresente um defesa, será de imediato penhorado bens suficientes para quitar a dívida.

Nas ações de execução, como é fácil de notar, não existe necessidade de uma sentença. O credor já entrar direto para satisfazer o seu crédito.

Mas para o Condomínio cobrar as taxas condominiais por meio de uma ação de execução é preciso tomar alguns cuidados, para evitar que o juiz rejeite o processo logo no início. Continue lento este artigo até o final e descubra como tornar uma taxa condominial em um título executivo extrajudicial.

Como transformar uma taxa condominial em um título executivo extrajudicial?

O Código de Processo Civil, que é a lei responsável por regular o processo da área civil, dizendo quais são os direitos das partes (autor e réu), deveres do juiz, local de apresentação das ações, etc, determina que alguns créditos são títulos executivos extrajudiciais. E o que é um título executivo extrajudicial?

Os títulos executivos extrajudiciais são os documentos que a lei dá força de decisão judicial, podendo serem cobrados por meio de uma ação de execução. Para exemplificar, imaginemos um dívida comum, como por exemplo, uma dívida de cartão de crédito. Para o banco cobrar essa dívida, ele deve entrar com uma ação e pedir para o juiz a condenação do devedor, para só depois da apresentação de uma defesa por parte do devedor e uma audiência, reconhecer se o banco é ou não credor. Por outro lado, alguns documentos, que em regra estão descritos no artigo 784 do Código de Processo Civil, como por exemplo, o cheque e a nota provisória, apenas por estarem descritos pela lei, podem ser cobrados por meio de uma ação de execução.

Em outras palavras, os títulos executivos extrajudiciais são os documentos que a lei permite que sejam cobrados por uma ação mais rápida e menos burocráticas, que é a chamada ação de execução.

Voltando ao tema das cobranças das contribuições do condomínio, é preciso algumas atitudes, principalmente do síndico, para que elas possam ser cobradas por meio de uma ação de execução.

Como determina a Lei, é preciso que o crédito seja previsto na convenção do condomínio ou aprovado em uma assembleia geral, que é convocada pelo síndico. Vejamos o que diz a lei:

Do Título Executivo

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Depois de observada a lei, de posse do documento onde consta o débito, pode ser apresentada na justiça uma ação de execução.

Como é possível notar, apesar da ação ser proposta por um advogado, o condomínio, representado pelo seu síndico, tem um importante papel no auxílio das cobranças de condomínios.

Seja um síndico esperto, transforme o crédito do condomínio em um título executivo extrajudicial. A cobrança é mais rápida e o condomínio agradece!

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