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19 de Agosto de 2018

O locatário mesmo inadimplente só é obrigado a sair do imóvel com ordem judicial

Leonardo Felipe Pimenta de Paoli, Advogado
há 3 anos

O locatrio mesmo inadimplente s obrigado a sair do imvel com ordem judicial

Nesta época de crise econômica que o Brasil vive, com alta do juros, desemprego, empresas fechando, entre outros problemas, a inadimplência está crescendo. Até pessoas que nunca deveram, que tinham uma vida de conforto, passam a ser devedores. No entanto, é preciso lembrar que até os devedores são sujeitos com direitos.

Neste texto mencionarei apena os devedores de aluguéis.

A residência da pessoa, seja própria ou alugada, é um local inviolável, até mesmo quando a pessoa é uma locatária inadimplente.

Na minha prática da advocacia já atendi locadores e locatários, cada um com a sua versão, que para mim é a verdade. Aprendi, com muito esforço, que só a prática nos ensina. Não que os livros sejam dispensados, mas por que só na prática, no dia a dia com o cliente, nas reuniões e nos telefonemas, você sente a dor do cliente. A experiência é insubstituível. Ciente disso (da dor do cliente), resolvi escrever um texto sobre os direitos dos locatários inadimplentes.

Isso mesmo, os locatários, mesmo inadimples, têm direitos.

O motivo de escrever este texto é a recorrência que tenho sido chamado para defender locatários que são ameaçados pelos locadores, por meio de mensagens de e-mail, telefonemas, e inclusive, ameaçando (quando não o fazem) entrar no imóvel, mesmo sem ordem judicial. Por isso, é preciso aqui fazer algumas observações sobre os direitos dos locatários.

Seja em qualquer tipo de locação, residencial, por temporada ou comercial, o locador, na vigência do contrato e mesmo após o término, no período de desocupação (que pode de ser de 30 ou 15 dias, dependendo do caso), só pode entrar no imóvel com autorização do locatário. Isto ocorre por que o locador (que pode ser ou não o proprietário do imóvel), tem a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário tem a posse direta do bem. Em outras palavras, considerando que a posse é uma situação de fato, no período de vigência do contrato de locação, o locatário é o “dono” do imóvel, e sobre ele pode exercer todos os direitos de posse, inclusive, ingressar com ações possessórias.

Mesmo se ocorrer a inadimplência por parte do locatário, o locador não pode perturbar a paz do locatário, com envios exagerados de mensagens de e-mail, telefonemas, ameaça de retomar o imóvel, ou qualquer outra medida que viole os seus direitos.

A medida correta por parte do locador é notificar o locatário, seja por qualquer meio, e se nada der certo, ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis cumulado com despejo, ou só de despejo.

A ação de despejo é a ÚNICA medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo , preceitua que “ a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

Independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Quando surgem conflitos entre locadores e locatários é sempre bom usar a prudência e pedir a assistência jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário, para evitar que um problema comum, como por exemplo a inadimplência, vire um problema de grandes proporções.

Ter paciência e procurar uma assessoria profissional é sempre a melhor opção.

74 Comentários

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Prezadas e prezados,
Entendo que o momento político-econômico atual é delicado.
Entendo que direitos são e devem ser preservados.
Todavia, a INADIMPLÊNCIA, aspecto que permeia todo o artigo sob comento, e que teria levado o fictício Locatário ao descumprimento de suas obrigações contratuais, a meu ver, diante do DESCALABRO atual que vive o País, as Instituições sendo desrespeitadas, utilizadas ao bel prazer de seus titulares, nomeados por apadrinhamento (o mais das vezes), não pode NEM DEVE servir de pretexto para que se preserve direitos não mais existentes. O não pagamento dos aluguéis, o descumprimento da cláusula de pontualidade, adimplência ou até de eventual tolerância, quer me parecer, coloca por terra o direito (ou expectativa desse) por conta do comportamento da parte devedora. E não me parece justo, correto, DIREITO, que quem não cumpre com sua cota contratual DEVA PERMANECER NO DOMÍNIO DO DIREITO que somente a adimplência, o cumprimento de suas obrigações resultariam para ele. Dificuldades todos têm. Em qualquer tempo. E isso pode (e deve) ser objeto de tratativa entre as partes, com vistas a uma negociação, a que haja flexibilização, alguma tolerância ou mesmo compreensão diante da situação fática. Creditar ao DEVEDOR, ao INADIMPLENTE 100% dos direitos que teria se estivesse cumprindo suas obrigações contratuais, além de mau exemplo sendo propagado por profissional experiente e especialista na área, pode ter reflexos indesejados nessa já tão combalida sociedade brasileira dos tempos atuais.
Data vênia, é como penso. Em 25 01 2016. continuar lendo

uma garantia constitucional nao deve ser desrespeitada por um simples inadimplemento contratual.
violar domicilio alheio é crime.
na minha opiniao um atraso na prestaçao do aluguel nao é pretexto para o locador invadir o domicilio do locatario ou persegui-lo.
o fato é que existe a justiça para isso e nao fazer justiça com as proprias maos. continuar lendo

Perfeito, Nasser. continuar lendo

Grande parte das locações residenciais são feitas entre pessoas físicas. O locador muitas vezes se utiliza da própria mão de obra durante décadas, trabalhando paralelamente para ter um salário, afim de construir suas casas e obter uma renda razoável. Após a dedicação de uma vida, uma pessoa desonesta se apodera se seu bem sem a devida retribuição e alguns acreditam que esse mau caráter realmente tem o direito de fazer isso. Alguns tolos acreditam que uma pessoa deve ser escrava da outra, que a lei deve proteger um e prejudicar outro, em vez de ser igual para ambos. Alguns acham uma coisa simples ser inadimplente e viver as custas de quem é honesto. Jeitinho brasileiro de ser... continuar lendo

Gilvan - atrasar uma vez é compreensível, mas 3 é o suficiente. Já não é atraso e aqui não se trata de atrasos, mas de falta de pagamento. Não é preciso invadir e extrapolar, mas aguentar inadimplência recorrente? continuar lendo

O inadimplemento contratual não confere o direito de importunar de forma vexatória o locatário, que terá que cumprir com suas obrigações, seja de forma amigavel ou por via judicial. Não honrou com os compromissos e não quer resolver amigavelmente? Entre com a ação judicial correspondente. Agora, querer dar ao locador o direito de invadir o domicílio do inquilino e retirar todas as suas coisas forçosamente, sem mandado judicial para tanto, isso sim não me parece nada aceitável. É engraçado como alguns querem sempre fazer o direito de propriedade se sobrepor a dignidade de uma pessoa. continuar lendo

Entrar na justiça é morrer na praia, não adianta defender a profissão se o sistema não funciona e são poucos os advogados honestos de verdade. Contratar um advogado, SÓ se for pra não virar assassino. Mas acaba querendo assassinar o advogado!
Desculpe, aqui é um site de advogados, mas a realidade está muito distante da justiça q pretendem...
Há muitos locatários desonestos (safados, mesmo - eu tive 2), imobiliárias fajutas (tive 3), pagas pelo locador, q defendem mais o inquilino do q quem lhes PAGA. Isto é justo???? Ora, vamos e venhamos, ah, pára! Esse tipo de justiça não me representou.
Quando EU fui a locatária, meu $ era separado pro aluguel e taxas como SAGRADO. Pq não podem fazer o mesmo??? É uma questão de foro íntimo ser honesto. Defender desonestidade, mau caratismo, nunca será justo! continuar lendo

Olha, infelizmente a sociedade não funciona como deveria ser. Contudo, devo te advertir que se a imobiliária te deu prejuízo ou locatário, procure um advogado. Você tem direito a "não ficar no prejuízo". continuar lendo

Felipe Machado Menezes: advogado tb dá prejuízo - fui roubada e ele nunca me devolveu (em outra situação). Procurei a OAB, q o suspendeu até me devolver. Estamos em 2016. A sentença saiu em 2012! Nome do dito 'adevogado': Roberto Jimenez Jr. (antiético foi o q ele fez e não, eu divulgar o nome dele). Seis anos aturando esse mau caráter, pra ter a facada final na sentença em 2ª instância).

Sumiu com o meu $$, documentos originais, me caluniou pra tentar se defender - uma PESTE.

Procurar advogado? Deve estar de brincadeira, ne? Não pagou, não vai pagar e ponto. Sugestão infeliz...Suspensão foi pouco, devia é ser cassado! continuar lendo

Relendo isso aqui, o Felipe me deu uma advertência????? "Devo te advertir".
Olha só: falar 'bonito', mas ERRADO, é pior do q aconselhar (se conselho fosse bom, a gente não dava, vendia).

E aí segue o q me ocorreu e um certo ÓDIO q nutro por 'adevogados'...
E hj, 2 anos depois, falar em direitos é ainda mais piada do q ontem.

Mas não sejamos tão drásticos assim: há advogados e adevogados, médicos e medocos, psicólogos e pisicólogos, arquitetos e arquitêtas e por aí vai. continuar lendo

Prezados amigos
Fico entristecido por ter pessoas que pensam da forma que Leonardo F. Paoli descreve, sou cidadão quase honesto, tenho tres casas que fiz enquanto ganhava um pouco melhor , ganho R$950,00 P/M do INSS, que me ferrou por causa dos ultimos dez anos (fator previdenciario), Uma casa recebo legal R$800,00, mas as outras duas, à onze meses não tem jeito de receber, só que nos fins de semana, sab e domingo, é só churrasco e cerveja e musica alta e dizem que a casa é deles que a lei proteje , é pra mim buscar o meu direito, já gastei tres mil reais com advogado,e nada de receber, vem intimação e eles rasgão, já estou querendo por fogo na casa pra ver se saem, mas a lei não me favorece, confesso que não tenho recurso nem pra por gasolina no meu carro, comida só o basico, eles estão com um advogado das peq. cauas só enrrola e passa o tempo, POR ISSO É QUE CONCORDO COM NASSER J. KADRI, Pessoal de boa índole defendam cidadãos de bem, Isso é o que sinto!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! continuar lendo

É dono por direito, mas não é dono de fato. Se nossa Lei dá direitos ao locatário mesmo sem ter pago o aluguel, é sinal que há algo errado na Lei. E não sem motivos, para alugar é necessário fiador e um monte de seguros, que torna o aluguel mais caro, claro... continuar lendo

Sr. Eduardo, não há nada de errado na lei de locações (Lei nº 8.245). Na verdade, há uma falta de proporção nas medidas do locador e também ausência de experiência deste ao firmar o contrato de aluguel. Ora, o contrato de aluguel pode contar com 4 (quatro) garantias distintas ou, além disso, você pode dispensar as garantias e exigir o pagamento do aluguel antecipado. Caso o locatário aceita o pagamento antecipado e não efetue esse pagamento no mês seguinte, cria-se um direito de manejar ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança com pedido liminar que o juiz deferirá e o locatário terá 15 (quinze) dias para desocupar o bem. É simples. O problema é que a população não gosta das interferências estatais e nem procura saber o por quê de sua existência. continuar lendo

Felipe, nos EUA / Canadá não existe necessidade abrir processo. O proprietário é dono e ponto. O aluguel não foi pago, basta ir à uma delegacia, explicar o caso, mostrar documentos e a polícia devolve ao dono o que lhe é de direito. Em horas o problema é resolvido. Simples assim. Custo ZERO. continuar lendo